Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества

Если Вы уже определились с объектом недвижимости, который хотите приобрести и провели всю необходимую проверочную работу (см. статью «Покупка недвижимого имущества. Что нужно знать перед заключением договора купли-продажи?»), то самое время изучить процедуру сделки по заключению договора купли-продажи имущества.

1. Определяемся с условиями договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается обязательно письменно. Устная форма не возможна. Более того данна сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Если это не будет сделано, то это будет расчитано, как несоблюдение формы договора каксаемого продажи или покупки жилья, значит договор договоренность не наступила (ст. 521 Гражданского кодекса).

К существенным условиям договора в данном случае относятся:

- Предмет договора.

Исходя из данных которы будут прописаны в самом связанном с продажей или покупкой жилища, должно быть ясно понятно, что именно продается, передаетс покупателю или отдаетчя продавцом. Если это не квартира многоквартирном доме, а например дом на участке, то должны быть указано, где стоит этот дом, територриально, на какой улице, в кой местности, указан кадастровый номер земельного участка, целевое назначение и т.д.. Подробнее все условия можно прочитать в ч. 1 ст. 525 ГК.

- Цена объекта

Все мы знаем, что каждый договор должен иметь цену. Тапк и в этом случае, ценав является важных фактором, что стороны договорились о продаже жилья (ч. 1 п. 1 ст. 526 ГК).

Сама же цена может быть указана двумя вариантами, в белорусских рублях или в валюте. Если вы выбрали второй вариант цены договора, то согласно нормам, которые должны быть соблюдены, указанная валюта должна быть написана оговоркой о том, что оплата будет произведена в белорусских рублях по курсу белорусского рубля к курсу иностранной валюте, установленному Нацбанком РБ на дату, установленную договором (например, по курсу на день оплаты).

Дополнительно следует указать сроки оплаты и передачи объекта недвижимости, кто будет подавать и ставить свою подпись в заявлении о гос.регистрации такого рода договора и основанных на нем прав, кто несет соответствующие расходы по регистрации. Если передача объекта покупателю будет произведена до его полной оплаты по договору, то определитесь, будет ли за продавцом сохранено право залога на такой объект недвижимости, если нет, то укажите в договоре, что до момента полной оплаты сама квартира, участок, дом не находится в залоге у продавца для полного обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате в соответствии со статьей 458 ГК.

А также отразите иные условия продажи, необходимые для проведения Вашей конкретной сделки, предусмотрите ответственность для сторон, например ответственность - применения пени или даже штрафа если настанет просрочка в передачи недвижимости в срок оговоренный в договоре.

2. Регистрация сделки купли-продажи

Договоры купли-продажи недвижимости, где одним участником сделки является гражданин РБ, сделка подледит удостоверению. Это правило, от него никуда не убежишь.

Удостоверить договор можно у нотариуса либо в территориальном органе по гос. регистрации и земельному кадастру. Для данной процедуры необходимо личное присутствие сторон сделки. После проведения удостоверения договора у нотариуса необходимо будет обратиться за его государственной регистрацией в территориальном органе по гос.регистрации и земельному кадастру.

Автор цитаты - Троянович Анна

Произвести сначала удостоверение, а затем и регистрацию договора можно в территориальном органе по гос. регистрации и земельному кадастру регистратором.

Для совершения указанной процедуры необходимо собрать «пакет документов»:

1. Договор купли-продажи
2. Паспорт для гражданина, а для фирмы, ИП нужны оригиналы документов о государственной регистрации организации (если юридическое лицо уже ранее обращался за государственной регистрацией в данный орган по государственной регистрации, то такие документы не требуются).
3. Если действуют представитель юридического лица, то необходимо наличие доверенности, либо если присутствует руководитель юридического лица, то необходимы документы, подтверждающие его полномочия, приказ\контракт.
4. Решение собственника об отчуждении недвижимого имущества (протокол общего собрания участников общества, решение единственного участника и др.) для юридического лица.
5. Заявление установленной формы, подготовленное регистратором.
6. Передаточный акт, если передача объекта происходит по акту приема-передачи и одновременно с регистрацией договор.
7. Оригинал лицевого счета для жилой недвижимости и иное.

Полный перечень документов установлен п. 17.50 Единого перечня административных процедур, осуществляемых гос. органами и иными организациями в отношении юр. лиц и ИП, утвержденного постановлением №156. Однако при ознакомлении с таким перечнем следует четко идентифицировать какие из указанных документов необходимы при регистрации вашего договора. При удостоверении договора нотариусом перечень документов также будет немного отличаться.

Как правило, при записи на удостоверение и последующую государственную регистрацию договора регистратор ознакомит Вас со всем необходимым перечнем документов, который следует подготовить и взять с собой на прием. Срок совершения такой процедуры варьируется от 1 рабочего дня до 1 месяца и зависит от объекта сделки и условия оплаты услуг регистратора.

3. Переход права собственности

Итак, если договор удостоверен, если в этом была необходимость, и прощел регистрацию, то это значит, что договор исполнил своое предзнаменование и считается заключенным (п. 3 ст. 403 ГК).

Как правило, передача объекта недвижимости производится после его полной оплаты. В случае, если передача объекта производится одновременно с его регистрацией, то вместе с зарегистрированным договором Вы получите свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности, где в качестве собственника будет отражен покупатель.

В случае, если за продавцом будет сохранено право залога на недвижимость до ее полной оплаты, то после внесения всех причитающихся денежных средств по договору от продавца следует взять письмо\справку о том, что оплата по договору произведена в полном объеме и претензий по оплате нет. С таким письмом следует обратиться за прекращением права залога в орган, где регистрировалась сделка. Только не следует в договоре писать, что право подачи и подписи такого заявления будет у покупателя.

Автор цитаты - Троянович Анна

Если же переход права собственности производится после полной оплаты по договору купли-продажи, то после внесения такой оплаты сторонам необходимо составить передаточный акт, в котором будет отраженно, что продавец передает покупателю объект недвижимости, с указанием его идентификационных данных из договора, отсутствие претензий по оплату, как правило отражается итоговая цена, показания приборов учета на дату подписания акта и др.

Если договором не предусмотрено кому предоставлено право подачи и подписи заявления для регистрации перехода права собственности, то это следует отразить в акте.

После подписания такого акта сторонами, следует обратиться с ним орган, где проходила регистрация самого договора и произвести регистрацию перехода права собственности.

План продажи недвижимости будет представлен изложенным выше алгоритмом, однако каждая отдельная сделка купли-продажи имущества требует индивидуализации. Рекомендуем обратиться в территориальный орган по гос.регистрации и земельному кадастру до проведения сделки и определить с помощью регистратора каким образом следует провести необходимую Вам сделку и получить перечень необходимых документов.