Продажа недвижимости

Приобретение недвижимого имущества является важным и ответственным шагом. Объекты недвижимости могут быть как жилыми (квартира, частный дом), так и нежилыми (офисные помещения, склады, торговые помещения и др.) и использоваться Вами как для того, чтобы жить в таком объекте самому, либо же использовать его для сдачи в аренду, в коммерческой деятельности и др. В данной статье рассмотрим пошаговый алгоритм действий перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, который позволит провести сделку про приобретению недвижимости с меньшими рисками для покупателя.

1. Проверяем недвижимое имущество

   Если Вы уже определились с потенциальной покупкой, то самое время проверить такой объект на отсутствие каких-либо ограничений при его продаже.

   Автор цитаты - Троянович Анна

    1.1. Необходимо проанализировать правоустанавливающие документы на данное недвижимое имущество. Можно запросить у продавца копию свидетельства о его государственной регистрации, выданную органом государственной регистрации и земельному кадастру. В таком документе будет отражено с какой даты и кто именно является собственником недвижимого имущества, его назначение, площадь.

    

   1.2. Получите выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок, с ним, в том числе для нотариального удостоверения в отношении интересующего Вас недвижимого имущества.

   Получить ее можно в соответствующем территориальном органе по государственной регистрации и земельному кадастру, например, если недвижимое имущество находится в г. Минске, то обратиться можно в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

   Автор цитаты - Троянович Анна

   Срок изготовления составит 3 рабочих дня и стоить будет 0,2 б.в. для физического лица либо заказать такую выписку онлайн. Указанная выписка может быть получена любым лицом.

    

   После ее получения, Вы сможете проверить соответствие информации о собственнике, о самом объекте недвижимости, о земельном участке, на котором он расположен, а также увидите сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект (залог, арест и т.д.), срок действия прав, ограничений (обременений) прав.

    

   При наличии обременений на объекте, следует быть особо осторожными, так как при наличии залога, сделка будет совершена только при наличии согласия залогодержателя и вероятнее всего с сохранением такого залога при регистрации перехода права собственности. В последующем на заложенное имущество может быть обращено взыскание.

   Автор цитаты - Троянович Анна

   Для устранения таких рисков, следует получить подтверждение от продавца, о том, что к моменту совершения сделки обременения будут прекращены и получить новую выписку уже без обременений. Аналогичная ситуация и с ограничениями прав, например в виде ареста имущества или наличие запретов на совершение регистрационных действий. 

    

   1.3. При покупке, например частного дома, следует также получить аналогичную выписку в отношении земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости. Проверьте наличие ограничений (обременений) прав, убедитесь в соответствии целевого назначении объекта недвижимости и целевого назначения земельного участка.

    

   1.4. Дополнительно можно получить справку об истории объекта недвижимости и просмотреть информацию о предыдущих собственниках, обладателях иных прав и ограничений (обременений). Однако такую справку может получить только собственник объекта недвижимости, поэтому необходимо попросить продавца обратиться за ее получение в порядке, аналогичном получению выписки.

    

   1.5. Запросите у продавца копию технического паспорта и проверьте соответствие отраженных в нем данных реальной картине в помещении. Убедитесь в отсутствии неузаконенных самовольных реконструкций и перепланировок.

    

   1.6.Если недвижимость жилая, то убедитесь в отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц. Такая информация будет отражена в Лицевом счете, выданном  организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда. Запросите копия такого документа у продавца. А также информацию о наличии либо отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

    

   1.7. Дополнительно запросите информацию по действующим договорам аренды, по которым недвижимое имущество или его части переданы во временное владение и пользование.При переходе права собственности на Вас, договор аренды на такое имущество расторгнут, изменен или прекращен не будет, а продолжит свое действие.

    

   2. Проверка продавца

    

   2.1. Если продавцом объекта недвижимости выступает юридическое лицо, то необходимо убедиться в правоспособности такого субъекта. Получите выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей через веб-портал.

    

   Убедитесь в том, что продавец-юридическое лицо действительно зарегистрирован в качестве субъекта хозяйствования, не находится в ликвидации или банкротстве.

    

   Перед подписанием договора купли-продажи проверьте полномочия руководителя такого юридического лица, запросив копию его контракта и приказа о назначении.

    

   2.2. Если продавцом выступает физическое лицо, то необходимо убедиться, что он лично будет представлять свои интересы.

    

   В некоторых случаях интересы собственника может представлять доверенное лицо. Проверьте уполномочено ли такое лицо отчуждать объект недвижимости и получать оплату при такой сделке. Как правило, такие полномочия будут отражены в доверенности, которая должна быть нотариально удостоверена.

   Автор цитаты - Троянович Анна

    

    Удостоверьтесь, что недвижимое имущество не было приобретено покупателем в период брака. В ином случае необходимо письменное согласие супруга(и) или бывшего супруга(и), удостоверенное нотариусом. Либо личное присутствие таких лиц при удостоверении сделки у нотариуса или в органе по государственной регистрации и земельному кадастру.

     

   3. Продажа объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности.

    

   В случае, если собственниками недвижимого имущества являются несколько лиц, то необходимо убедиться в том, что все собственники готовы произвести отчуждение 100% своей доли.Продажа объекта недвижимости в доле допускается, однако другие собственники будут иметь право преимущественной покупки доли такого недвижимого имущества, т.е. перед тем как произвести отчуждение своей доли в недвижимом имущества продавец должен получить отказ остальных собственников от такой покупки.

    

   Собственник отчуждаемой доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Условия купли-продажи (цена, сроки оплаты и т.д.) должны совпадать с теми условиями, которые будут отражены в договоре купли-продажи между Вами и таким продавцом.

   Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилой дом (квартиру) в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

   Автор цитаты - Троянович Анна

    

   При продаже доли с нарушением указанного права любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    

   Дополнительно рекомендуем перед проведением сделки запросить указанный выше перечень документов и обратиться в территориальный орган по государственной регистрации и земельному кадастру за консультацией, чтобы удостовериться в «чистоте» будущей сделки.